Kadastraal inkomen uitgelegd: wat is het en waarvoor dient het?
Het kadastraal inkomen (KI) duikt op bij elke vastgoedtransactie, belastingaangifte en premieaanvraag. Maar de meeste eigenaren weten niet precies wat het is, hoe het bepaald wordt en waarvoor het dient. Dit is de volledige uitleg.
Inhoudsopgave
- Wat is het kadastraal inkomen?
- Hoe wordt het kadastraal inkomen berekend?
- Indexering: het geïndexeerde KI
- Waarvoor wordt het KI gebruikt?
- Kadastraal inkomen en onroerende voorheffing
- Kadastraal inkomen en de personenbelasting
- Hoe vind je je kadastraal inkomen op?
- Kan je het kadastraal inkomen laten herzien?
- Praktisch voorbeeld
- Veelgestelde vragen
- Conclusie
Wat is het kadastraal inkomen?
Het kadastraal inkomen is een fictief jaarlijks huurinkomen dat de overheid toekent aan elk onroerend goed in België. Het is geen werkelijk inkomen — het is een schatting van wat je theoretisch zou ontvangen als je jouw woning zou verhuren, berekend op basis van de huurprijzen van 1975.
Het KI wordt bepaald door de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie (AAPD) — vroeger het kadaster. Elke woning, appartement, garage of grond heeft een eigen KI.
Belangrijk: het KI staat los van de werkelijke marktwaarde en de werkelijke huurprijs van je woning. Een woning van €400.000 in Antwerpen kan een KI hebben van €800 — en een vergelijkbare woning die 30 jaar later gebouwd werd kan een hoger KI hebben omdat de referentiehuurprijzen anders waren.
Hoe wordt het kadastraal inkomen berekend?
De berekening is gebaseerd op de normale nettohuurwaarde van 1975, aangepast voor het type woning en de regio. Van het brutohuurbedrag wordt een forfait van 40% afgetrokken voor onderhouds- en beheerskosten.
KI = (Normale huurwaarde 1975) × 60%
Bij nieuwbouw of na een verbouwing wordt een nieuwe schatting gemaakt door een landmeter-expert van de AAPD. Voor bestaande woningen dateert het KI vaak al van decennia geleden.
Het KI is opgedeeld in:
- KI voor het gebouw: de woning zelf
- KI voor het grond: het perceel
Indexering: het geïndexeerde KI
Het niet-geïndexeerde KI (het grondgetal) is het officiële cijfer in het register. Maar voor fiscale doeleinden wordt het geïndexeerd.
Indexatiecoëfficiënt 2026: 2,3
Geïndexeerd KI = niet-geïndexeerd KI × 2,3
Voorbeeld:
- Niet-geïndexeerd KI: €600
- Geïndexeerd KI 2026: €600 × 2,3 = €1.380
Het geïndexeerde KI is het bedrag dat gebruikt wordt als grondslag voor de onroerende voorheffing en de personenbelasting.
Waarvoor wordt het KI gebruikt?
Het KI speelt een rol op meerdere vlakken:
1. Onroerende voorheffing: de jaarlijkse belasting die elke eigenaar betaalt. Berekend als een percentage van het geïndexeerde KI.
2. Personenbelasting: als je eigenaar bent van een tweede verblijf of verhuurde woning, moet je het inkomen aangifte doen. Bij verhuur aan een privépersoon voor private bewoning: je wordt belast op het geïndexeerde KI × 1,4, niet op de werkelijke huurinkomsten.
3. Registratierechten bij aankoop: het KI bepaalt of je in aanmerking komt voor het abattement bij de aankoop van een enige en eigen woning.
4. EPC en premies: sommige premies zijn afhankelijk van het KI als indicator voor de grootte of het type van de woning.
5. Successie en schenking: het KI is een referentiepunt bij de berekening van schenkings- en erfbelasting, hoewel de venale waarde doorgaans primeert.
Kadastraal inkomen en onroerende voorheffing
De onroerende voorheffing is de meest directe belasting op het KI. Ze bestaat uit:
- Gewestelijk gedeelte (Vlaanderen): 3,97% van het geïndexeerde KI
- Provinciaal gedeelte: ± 15–25% van het gewestelijk gedeelte (varieert per provincie)
- Gemeentelijk gedeelte: varieert sterk per gemeente (100–400% van het gewestelijk gedeelte)
Voorbeeld:
- Geïndexeerd KI: €1.380
- Basisbelasting (3,97%): €54,78
- Provincie (20% toeslag): €10,96
- Gemeente (250% toeslag): €136,96
- Totale onroerende voorheffing: ± €202/jaar
Bij hogere KI-woningen loopt dit op. Maar in verhouding tot de marktwaarde blijft de onroerende voorheffing in België relatief laag.