Openbare verkoop van een woning in België: hoe werkt het?

Een openbare verkoop is geen gewone vastgoedtransactie. Je biedt publiek, er is een vaste procedure bij de notaris en de prijs wordt bepaald door de biedingen op de zitting. Voor kopers kan het een kans zijn. Voor verkopers is het een alternatief voor de klassieke verkoopweg. Dit is hoe het werkt.

Inhoudsopgave

• Wat is een openbare verkoop?
• Twee soorten: vrijwillig of gedwongen
• Hoe verloopt een openbare verkoop?
• Wat kost een openbare verkoop?
• Voordelen voor de verkoper
• Risico's en nadelen
• Biddit: de digitale openbare verkoop
• Praktisch voorbeeld
• Veelgestelde vragen
• Conclusie

Wat is een openbare verkoop?

Bij een openbare verkoop wordt een woning of ander onroerend goed publiek aangeboden aan de hoogste bieder. De verkoop verloopt via een notaris, die de procedure organiseert, de instelprijs bepaalt en de zitting leidt.

In tegenstelling tot een gewone onderhandse verkoop (waarbij koper en verkoper privé onderhandelen), is de openbare verkoop transparant: iedereen kan bieden, en de prijs wordt bepaald door de markt op dat moment.

Twee soorten: vrijwillig of gedwongen

Vrijwillige openbare verkoop: De eigenaar kiest zelf voor deze verkoopvorm. Redenen: snelheid, zekerheid over de verkoopdatum, of de overtuiging dat competitief bieden tot een hogere prijs leidt.

Gedwongen openbare verkoop: Opgelegd door een rechter, bij:

• Schulden waarbij de woning als zekerheid dient en de schuldenaar niet betaalt
• Onverdeeldheid waarbij medeëigenaars het niet eens zijn (gerechtelijke verdeling)
• Nalatenschap waarbij erfgenamen geen akkoord bereiken

Bij een gedwongen verkoop heeft de eigenaar weinig controle over de timing en de prijs.

Hoe verloopt een openbare verkoop?

Stap 1: Voorbereiding De notaris stelt het dossier samen (alle attesten, kadastrale informatie, stedenbouwkundige gegevens), bepaalt een instelprijs (richtprijs, geen minimumprijs) en publiceert de verkoop via aanplakbiljetten, websites en officiële kanalen.

Stap 2: Bezichtigingen Geïnteresseerde kopers kunnen de woning bezichtigen op vastgestelde momenten, doorgaans 1 of 2 open huizen vóór de zitting.

Stap 3: De zittingen Een openbare verkoop verloopt over twee zittingen:

• Eerste zitting (inzet): kandidaat-kopers brengen hun openingsbod uit. De notaris noteert het hoogste bod.
• Tweede zitting (verhoging, 2 weken later): andere kandidaten kunnen het bod van de eerste zitting overtreffen. Wie het hoogste bod uitbrengt op de tweede zitting, is de koper.

Na de tweede zitting is de verkoop definitief. Er is geen herroepingsrecht.

Stap 4: Akte De notaris stelt de akte op, doorgaans binnen 6 weken na de tweede zitting. De koper betaalt het volledige bedrag op de dag van de akte.

Wat kost een openbare verkoop?

De kosten van een openbare verkoop zijn hoger dan bij een gewone verkoop, en worden gedragen door de koper:

Kostenpost	Indicatief
Registratierechten	12% of 2% (zelfde regels als gewone verkoop)
Notarishonorarium	Wettelijk vastgelegd, hoger dan bij gewone verkoop
Publiciteitskosten	€1.000–€2.500 (ten laste van koper)
Commissies	Variabel

In totaal betaalt de koper bij een openbare verkoop typisch 15–20% boven de hammer prijs aan bijkomende kosten.

Let op: bij een openbare verkoop zijn de bijkomende kosten voor de koper hoger dan bij een gewone aankoop. Reken dit mee in je bieding.

Voordelen voor de verkoper

• Snelheid en zekerheid: je weet op welke datum de verkoop plaatsvindt
• Competitief bieden kan de prijs opdrijven boven wat je via onderhandse weg zou krijgen
• Geen langdurige onderhandelingen: de prijs wordt in één zitting bepaald
• Transparantie: geen discussies achteraf over de fairness van het proces

Risico's en nadelen

• Prijs is onzeker: als er weinig geïnteresseerden zijn, kan de prijs teleurstellen
• Hogere kosten voor de koper schrikken sommige kopers af, wat de vraag verkleint
• Geen controle over de koper: de verkoper heeft geen inspraak in wie de woning koopt
• Timing: je kunt de verkoopmomentum niet aanpassen als de markt tegenvalt

Voor een gewone woning in een actieve markt levert de klassieke onderhandse verkoop doorgaans evengoed of beter — met meer controle.

Biddit: de digitale openbare verkoop

Notaris.be lanceerde Biddit, een online platform voor openbare verkopen. Kopers kunnen digitaal bieden zonder fysiek aanwezig te zijn op de zitting.

Biddit werkt op dezelfde manier als de fysieke zitting, maar is toegankelijker voor een breder publiek. De procedure (twee zittingen, instelprijs, notarisakte) blijft identiek.

Je vindt de lopende verkopen op biddit.be — inclusief het dossier, de attesten en de openingsbiedingen.

Praktisch voorbeeld

Een woning in Oudenaarde wordt openbaar verkocht met instelprijs €195.000.

Eerste zitting: twee bieders, hoogste bod €215.000. Tweede zitting (2 weken later): een derde bieder brengt €228.000 uit. Geen verdere biedingen.

Koper betaalt:

• Hammer prijs: €228.000
• Registratierechten (2%, enige eigen woning): €4.560
• Notariskosten en aktekosten: ca. €5.500
• Publiciteitskosten (ten laste koper): €1.800
• Totale kost: ±€239.860

De verkoper ontvangt €228.000 minus eventuele openstaande hypotheek en notariskosten die door hem gedragen worden.

Veelgestelde vragen

Kan ik een lagere vraagprijs instellen om meer bieders te trekken? Ja. De instelprijs is geen minimumprijs maar een richtprijs. Een lage instelprijs trekt meer deelnemers aan en kan het biedproces aanwakkeren. Maar als er slechts één bieder is, kun je verkopen aan een prijs die je niet had voorzien.

Kan ik terug op mijn bod nadat ik de hoogste bieder ben? Nee. Een bod op een openbare verkoop is onherroepelijk. Zodra jij het hoogste bod hebt en de tweede zitting zonder hoger bod verlopen is, ben je juridisch gebonden.

Is de instelprijs de minimumprijs? Nee. De instelprijs is een richtprijs. Een verkoop onder de instelprijs is theoretisch mogelijk als de eigenaar akkoord gaat. In de praktijk bepaalt de eigenaar vóór de zitting of hij een te laag bod al dan niet aanvaardt.

Kan ik een woning kopen via openbare verkoop zonder hypotheek? Ja, maar houd er rekening mee dat je na de tweede zitting doorgaans 6 weken hebt om de volledige aankoopsom te betalen. Zorg dat je financiering (hypotheek of eigen middelen) al in orde is vóór je biedt.

Conclusie

Een openbare verkoop biedt snelheid en transparantie voor de verkoper, maar hogere kosten voor de koper. De procedure verloopt in twee zittingen via een notaris of digitaal via Biddit. Voor kopers die koopjes zoeken: de kans bestaat, maar de bijkomende kosten verkleinen de marges. Ken de procedure vóór je biedt.

---

Wil je weten wat jouw woning waard is? Gebruik onze gratis calculator op mijnhuisschatten.be en krijg binnen 2 minuten een indicatieve schatting.