Wat verandert er voor vastgoed in Vlaanderen in 2026?

2026 is een jaar van concrete veranderingen in het Vlaamse vastgoedrecht. De voorwaarden voor het verlaagde registratierecht worden strenger, renovatiesubsidies worden hervormd en de erfbelasting daalt gefaseerd. Dit is wat je moet weten als koper, verkoper of huiseigenaar.

Inhoudsopgave

• Strengere voorwaarden voor 2% registratierechten
• Renovatieplicht bij aankoop van slecht scorende woningen
• Wijzigingen Mijn VerbouwPremie
• Verlaging erfbelasting en schenkbelasting
• Wat verandert er voor verkopers?
• Praktisch voorbeeld
• Veelgestelde vragen
• Conclusie

Strengere voorwaarden voor 2% registratierechten

Het verlaagde tarief van 2% voor de aankoop van een enige en eigen woning blijft bestaan, maar de toegangsvoorwaarden zijn per 1 januari 2026 aangescherpt.

Wat is er nieuw:

Geen gesplitste aankopen meer. Tot en met 2025 kon je ook van het 2%-tarief genieten bij een gesplitste aankoop (bv. vruchtgebruik of blote eigendom afzonderlijk). Dat is afgelopen. Vanaf 2026 moet je de volledige eigendom verwerven om recht te hebben op het verlaagde tarief.

Geen aankopen via vennootschap. Een gehele of gedeeltelijke aankoop via een juridische entiteit of vennootschap sluit je voortaan uit van het 2%-tarief.

Minimale bewoningsduur. De koper moet zich niet alleen domiciliëren op het adres, maar er ook minstens 1 jaar ononderbroken verblijven. De domiciliëring moet plaatsvinden binnen 3 jaar na de akte.

Conclusie voor kopers: als je een woning wilt kopen met voordeel van het 2%-tarief, moet dat als volledige eigendom, in eigen naam (geen vennootschap) en met de intentie er minstens een jaar te wonen.

Renovatieplicht bij aankoop van slecht scorende woningen

Kopers van een woning met EPC-label E of F zijn in Vlaanderen verplicht om binnen 5 jaar na aankoop te renoveren naar minstens label D. Dit is geen nieuwe regel voor 2026, maar de handhaving en bewustwording zijn wel toegenomen.

Bovendien: wie een woning koopt en een grondige energetische renovatie uitvoert, kan in aanmerking komen voor het verlaagde registratierecht van 1% (in plaats van 2%). Dat tarief geldt specifiek voor een ingrijpende energetische renovatie (IER), waarbij je de woning grondig isoleert en vernieuwt.

Wijzigingen Mijn VerbouwPremie

Vanaf 1 maart 2026 worden de subsidies via Mijn VerbouwPremie hervormd voor eigenaars in de hogere inkomenscategorieën:

• Dakisolatie, muurisolatie, vloerisolatie en beglazing: geen premie meer voor hogere inkomens
• Warmtepomp en warmtepompboiler: premie blijft voor alle inkomenscategorieën
• EPC-labelpremie: wordt afgeschaft vanaf 1 juli 2026

Belangrijk voor verkopers: als je vóór de verkoop nog renovatiewerken overweegt om het EPC-label te verbeteren, doe dit dan vóór 1 maart 2026 als je in een hogere inkomenscategorie valt. Na die datum verlies je recht op een deel van de premies.

Verlaging erfbelasting en schenkbelasting

De Vlaamse overheid voert een gefaseerde verlaging door van de erfbelasting en schenkbelasting op vastgoed. In 2026 zijn de eerste stappen gezet, met verdere implementatie gepland tot 2029.

Erfbelasting:

• Langstlevende partner: vrijstelling voor de gezinswoning + verhoogde vrijstelling van €75.000 op roerende goederen
• Verdere verlagingen voor kinderen worden gefaseerd ingevoerd

Schenkbelasting op vastgoed (rechte lijn, geplande tarieven):

• Eerste schijf tot €150.000: 3%
• Schijf €150.000–€250.000: wordt verlaagd van 9% naar 6%
• Schijf €250.000–€450.000: wordt verlaagd van 18% naar 10%
• Boven €450.000: wordt verlaagd van 27% naar 14%

Deze verlagingen worden stapsgewijs ingevoerd en zijn volledig van kracht tegen 2029.

Wat verandert er voor verkopers?

Als verkoper in 2026 merk je de veranderingen indirect:

• Kopers zijn beter geïnformeerd over het al dan niet in aanmerking komen voor 2% → ze rekenen dit mee in hun bod
• Woningen met slecht EPC staan meer onder prijsdruk: kopers weten dat ze moeten renoveren en een deel van de subsidies dreigen te verdwijnen
• De markt trekt licht aan: verwachte prijsstijging van 1,6% tot 3,5% in Vlaanderen, wat gunstig is voor verkopers

Praktisch voorbeeld

Stel: je verkoopt je woning aan een koper die het perceel samen met zijn partner wil aankopen, waarbij hij enkel de blote eigendom neemt en zij het vruchtgebruik.

Tot 2025: beiden konden van 2% genieten. Vanaf 2026: deze gesplitste structuur kwalificeert niet meer voor het verlaagde tarief. Ze betalen 12% tenzij ze als volledige mede-eigenaars aankopen.

Dit heeft een directe impact op het nettobedrag dat de koper kan besteden — en dus op de onderhandelingsruimte.

Veelgestelde vragen

Kan ik in 2026 nog 2% betalen als ik al een andere woning bezit die ik verkoopt? Ja, als de verkoop van je bestaande woning samenvalt met of voorafgaat aan de aankoop van de nieuwe woning. De timing en volgorde zijn cruciaal. Bespreek dit met je notaris.

Zijn de strengere voorwaarden van toepassing op aktes die vóór 1 januari 2026 zijn ondertekend? Nee, de nieuwe regels gelden voor aktes verleden vanaf 1 januari 2026. Compromissen ondertekend vóór die datum maar met akte erna: bespreek dit met je notaris, want de datum van de akte is bepalend.

Verlies ik mijn recht op 2% als ik de woning al na 6 maanden verkoop? Je moet er minstens 1 jaar ononderbroken wonen. Wie vóór het einde van dat jaar verkoopt, riskeert een terugvordering van het belastingvoordeel.

Conclusie

2026 brengt betekenisvolle veranderingen voor vastgoed in Vlaanderen. Het 2%-tarief blijft, maar is strenger afgebakend. Renovatiesubsidies worden hervormd en timing is alles voor wie er nog van wil genieten. Verkopers profiteren van een markt die licht blijft stijgen.

---

Wil je weten wat jouw woning waard is? Gebruik onze gratis calculator op mijnhuisschatten.be en krijg binnen 2 minuten een indicatieve schatting.