Het compromis is het scharnierpunt van elke vastgoedtransactie. Wie het tekent, is gebonden. Ga je je huis verkopen via notaris of makelaar, dan komt het compromis doorgaans eerst en de notariële akte pas later. Toch begrijpen veel kopers en verkopers niet volledig wat ze ondertekenen — en welke bescherming opschortende voorwaarden bieden. Dit is de volledige uitleg.
Inhoudsopgave
- Wat is een compromis?
- Wat staat er verplicht in het compromis?
- Verplichtingen bij de verkoop van een huis: wat moet je als verkoper doen?
- Wat is het voorschot bij het compromis?
- Opschortende voorwaarden: bescherming voor koper en verkoper
- Wat als je wil terugkomen op het compromis?
- Compromis vs. notariële akte
- Wie stelt het compromis op?
- Praktisch voorbeeld
- Veelgestelde vragen
- Conclusie
Wat is een compromis?
Een compromis (ook wel onderhandse verkoopovereenkomst of voorlopige koopovereenkomst genoemd) is een juridisch bindend contract tussen koper en verkoper over de overdracht van een onroerend goed.
Zodra beide partijen het compromis ondertekenen, is de verkoop juridisch gesloten. De notariële akte die daarna volgt, is in principe alleen de officiële bekrachtiging. In theorie is het compromis al voldoende om de eigendomsoverdracht vast te leggen.
Dat maakt het een van de zwaarste documenten die je in je leven ondertekent.
Wat staat er verplicht in het compromis?
Een rechtsgeldig compromis bevat minimaal:
- Volledige identiteitsgegevens van koper en verkoper
- Nauwkeurige beschrijving van het goed (adres, kadastrale gegevens, oppervlaktes)
- Overeengekomen verkoopprijs
- Datum van de notariële akte (of een termijn daarvoor)
- Bijlagen: alle verplichte attesten (EPC, elektrische keuring, bodemattest, asbestattest, enz.)
- Opschortende voorwaarden (indien van toepassing)
- Inbegrepen roerende goederen (keuken, verlichting, tuinmeubelen...)
Ontbrekende verplichte attesten of informatie op het moment van het compromis kan de geldigheid aantasten.
Verplichtingen bij de verkoop van een huis: wat moet je als verkoper doen?
Als verkoper zorg je dat de verplichte attesten klaarliggen vóór het compromis, want ze horen er als bijlage bij. Gebreken die je kent, meld je aan de koper: wie ze verzwijgt, riskeert dat de koper schadevergoeding eist. Na de ondertekening ben je gebonden aan de prijs en de voorwaarden uit het compromis, ook als er later een beter bod komt. Bij de notariële akte gaat de eigendom officieel over en ontvang je de verkoopprijs.
Wat is het voorschot bij het compromis?
Bij het ondertekenen van het compromis betaalt de koper doorgaans een voorschot van 10% van de verkoopprijs. Dit bedrag wordt geblokkeerd bij de notaris tot de akte.
Het voorschot dient als zekerheid voor beide partijen:
- Als de koper terugkomt op het compromis zonder geldige reden, verliest hij het voorschot
- Als de verkoper terugkomt op het compromis zonder geldige reden, moet hij het dubbele van het voorschot terugbetalen aan de koper
Dit maakt beiden serieus.
Opschortende voorwaarden: bescherming voor koper en verkoper
Een opschortende voorwaarde is een clausule die zegt: "de koop gaat door, tenzij [voorwaarde] niet vervuld wordt." De meest voorkomende:
Kredietvoorbehoud (meest gebruikt): de koop gaat alleen door als de koper zijn hypothecaire lening krijgt. Als de bank weigert, wordt het compromis ontbonden zonder financiële gevolgen. Doorgaans wordt een termijn van 4 tot 6 weken vastgelegd.
Voorwaarde van conformiteit van stedenbouwkundige vergunningen: als blijkt dat er illegale constructies zijn, kan de koop ontbonden worden.
Verkoopvoorbehoud: de koop is afhankelijk van de verkoop van de huidige woning van de koper (minder courant, want risicovol voor de verkoper).
Aandachtspunt voor verkopers: accepteer alleen opschortende voorwaarden met een duidelijke termijn. Een open kredietvoorbehoud zonder deadline laat de koper onbeperkt de tijd om zijn lening aan te vragen.