Het compromis bij koop of verkoop van een woning in België

Het compromis is het scharnierpunt van elke vastgoedtransactie. Wie het tekent, is gebonden. Toch begrijpen veel kopers en verkopers niet volledig wat ze ondertekenen — en welke bescherming opschortende voorwaarden bieden. Dit is de volledige uitleg.

Inhoudsopgave

• Wat is een compromis?
• Wat staat er verplicht in het compromis?
• Wat is het voorschot bij het compromis?
• Opschortende voorwaarden: bescherming voor koper en verkoper
• Wat als je wil terugkomen op het compromis?
• Compromis vs. notariële akte
• Wie stelt het compromis op?
• Praktisch voorbeeld
• Veelgestelde vragen
• Conclusie

Wat is een compromis?

Een compromis (ook wel onderhandse verkoopovereenkomst of voorlopige koopovereenkomst genoemd) is een juridisch bindend contract tussen koper en verkoper over de overdracht van een onroerend goed.

Zodra beide partijen het compromis ondertekenen, is de verkoop juridisch gesloten. De notariële akte die daarna volgt, is in principe alleen de officiële bekrachtiging. In theorie is het compromis al voldoende om de eigendomsoverdracht vast te leggen.

Dat maakt het een van de zwaarste documenten die je in je leven ondertekent.

Wat staat er verplicht in het compromis?

Een rechtsgeldig compromis bevat minimaal:

• Volledige identiteitsgegevens van koper en verkoper
• Nauwkeurige beschrijving van het goed (adres, kadastrale gegevens, oppervlaktes)
• Overeengekomen verkoopprijs
• Datum van de notariële akte (of een termijn daarvoor)
• Bijlagen: alle verplichte attesten (EPC, elektrische keuring, bodemattest, asbestattest, enz.)
• Opschortende voorwaarden (indien van toepassing)
• Inbegrepen roerende goederen (keuken, verlichting, tuinmeubelen...)

Ontbrekende verplichte attesten of informatie op het moment van het compromis kan de geldigheid aantasten.

Wat is het voorschot bij het compromis?

Bij het ondertekenen van het compromis betaalt de koper doorgaans een voorschot van 10% van de verkoopprijs. Dit bedrag wordt geblokkeerd bij de notaris tot de akte.

Het voorschot dient als zekerheid voor beide partijen:

• Als de koper terugkomt op het compromis zonder geldige reden, verliest hij het voorschot
• Als de verkoper terugkomt op het compromis zonder geldige reden, moet hij het dubbele van het voorschot terugbetalen aan de koper

Dit maakt beiden serieus.

Opschortende voorwaarden: bescherming voor koper en verkoper

Een opschortende voorwaarde is een clausule die zegt: "de koop gaat door, tenzij [voorwaarde] niet vervuld wordt." De meest voorkomende:

Kredietvoorbehoud (meest gebruikt): de koop gaat alleen door als de koper zijn hypothecaire lening krijgt. Als de bank weigert, wordt het compromis ontbonden zonder financiële gevolgen. Doorgaans wordt een termijn van 4 tot 6 weken vastgelegd.

Voorwaarde van conformiteit van stedenbouwkundige vergunningen: als blijkt dat er illegale constructies zijn, kan de koop ontbonden worden.

Verkoopvoorbehoud: de koop is afhankelijk van de verkoop van de huidige woning van de koper (minder courant, want risicovol voor de verkoper).

Aandachtspunt voor verkopers: accepteer alleen opschortende voorwaarden met een duidelijke termijn. Een open kredietvoorbehoud zonder deadline laat de koper onbeperkt de tijd om zijn lening aan te vragen.

Wat als je wil terugkomen op het compromis?

Zodra het compromis ondertekend is, zijn beide partijen gebonden. Terugkomen kan alleen:

• Als een opschortende voorwaarde niet vervuld is (bv. lening geweigerd bij kredietvoorbehoud)
• Met wederzijds akkoord van koper en verkoper
• Via rechterlijke uitspraak bij wanprestatie

Koper trekt zich terug zonder geldige reden: verliest het voorschot (10% van de prijs). Verkoper trekt zich terug zonder geldige reden: betaalt het dubbele van het voorschot terug.

Bij een woning van €350.000 met 10% voorschot (€35.000) is het financieel gevolg voor de in-gebreke-partij €35.000 tot €70.000. Niemand doet dit licht.

Compromis vs. notariële akte

	Compromis	Notariële akte
Wie stelt op?	Privé, makelaar of notaris	Notaris verplicht
Bindend?	Ja, meteen	Ja, bevestigt compromis
Eigendomsoverdracht	Niet officieel	Officieel, ingeschreven in register
Hypotheek mogelijk?	Nee	Ja
Tijdstip betaling	Voorschot 10%	Volledig saldo

De notariële akte volgt doorgaans 3 tot 4 maanden na het compromis. Op de dag van de akte ontvang je als verkoper het volledige bedrag.

Wie stelt het compromis op?

In België kan het compromis worden opgesteld door:

• Een makelaar (als die bij de verkoop betrokken is)
• Een notaris (aanbevolen — de notaris kan ook het compromis opmaken)
• De partijen zelf (privéverkoop — riskant zonder juridische kennis)

Bij privéverkoop is het sterk aanbevolen om het compromis te laten nakijken of opstellen door een notaris. Een fout in het compromis (ontbrekende clausule, onduidelijke formulering) kan leiden tot conflicten na de ondertekening.

Praktisch voorbeeld

Je verkoopt je woning aan een koper die een hypothecaire lening aanvraagt. Het compromis bevat:

• Verkoopprijs: €310.000
• Voorschot: €31.000 (10%)
• Akte: ten laatste 4 maanden na compromis
• Opschortende voorwaarde: kredietvoorbehoud — vervalt als de koper binnen 6 weken zijn lening niet verkrijgt
• Inbegrepen: keuken, alle verlichtingsarmaturen, tuinhuisje

De koper krijgt zijn lening goedgekeurd na 4 weken. De opschortende voorwaarde is vervuld. De akte wordt verleden 3 maanden later. Je ontvangt €310.000 minus je openstaande hypotheek.

Veelgestelde vragen

Is een compromis bindend zonder notaris? Ja. Een compromis is bindend zodra het door beide partijen is ondertekend, ook zonder notarisbetrokkenheid. De notariële akte is later verplicht, maar de juridische binding start bij het compromis.

Kan ik een hogere prijs vragen nadat ik het compromis heb ondertekend? Nee. De prijs staat vast in het compromis. Je kunt geen hogere vraagprijs hanteren na ondertekening, ook niet als je een beter bod krijgt.

Wat als er onbekende gebreken opduiken na het compromis maar vóór de akte? Als de verkoper kennis had van de gebreken en ze heeft verzwegen, kan de koper schadevergoeding eisen. Als het een verborgen gebrek is dat niemand kende, zijn de rechten meer beperkt. Laat een advocaat of notaris oordelen.

Hoe lang is een compromis geldig? Een compromis bevat een datum voor de notariële akte. Als de akte niet binnen die termijn verleden wordt, kunnen er sancties volgen. In de praktijk wordt een verlenging onderling afgesproken als er vertraging is bij de bank of notaris.

Conclusie

Het compromis is het juridisch bindende scharnierpunt van een vastgoedtransactie. Zodra je tekent, ben je gebonden. Lees het nauwkeurig, controleer alle verplichte bijlagen, voeg een kredietvoorbehoud toe als koper, en laat het opmaken of nakijken door een notaris.

---

Wil je weten wat jouw woning waard is? Gebruik onze gratis calculator op mijnhuisschatten.be en krijg binnen 2 minuten een indicatieve schatting.