Huis verkopen met een lopende hypotheek: zo werkt het

Ja, je kan je huis verkopen terwijl er nog een hypothecaire lening op loopt. Zo gaat het bij de meeste verkopen. De notaris lost het openstaande saldo af met de verkoopprijs, jij krijgt de rest. Je huis verkopen, hypotheek nog niet afbetaald? Dan hoef je de lening niet eerst zelf af te lossen. Wat je vooraf wil weten: hoeveel de bank aanrekent om vervroegd af te lossen, en wat er gebeurt als de verkoopprijs lager is dan je schuld.

Inhoudsopgave

• Huis verkopen met een lopende hypotheek: hoe werkt dat?
• Kan je een huis verkopen met een hypotheek?
• Hoe lost de notaris je lening af?
• Wat kost vervroegd aflossen bij een verkoop?
• Handlichting: de hypotheek laten schrappen
• Eerst verkopen of eerst kopen?
• Wat als je huis minder opbrengt dan je lening?
• Praktisch voorbeeld
• Veelgestelde vragen
• Conclusie

Huis verkopen met een lopende hypotheek: hoe werkt dat?

Je kan je woning te koop zetten terwijl de lening nog loopt, zonder toestemming van de bank. Na het compromis vraagt de notaris je bank een aflossingsstaat: wat er op de dag van de akte nog openstaat. Bij de akte betaalt de koper de volledige prijs aan de notaris, die je bank rechtstreeks afbetaalt en jou het saldo stort. Daarna laat de notaris de hypothecaire inschrijving schrappen: dat heet handlichting. Houd rekening met een mogelijke wederbeleggingsvergoeding voor het vervroegd aflossen en met de kosten van die handlichting.

Kan je een huis verkopen met een hypotheek?

Ja. Een hypotheek maakt je woning niet onverkoopbaar. Ze geeft de bank een zekerheid: zolang de lening niet is afgelost, heeft de bank een recht op de woning. Bij de verkoop wordt die schuld eerst terugbetaald uit de verkoopprijs. Pas daarna gaat de woning vrij van lasten naar de koper.

Je hebt daarvoor geen toestemming van de bank nodig om te koop te zetten. Wel moet de lening op het moment van de akte volledig kunnen worden afgelost.

Hoe lost de notaris je lening af?

Het verloop, van compromis tot akte:

1. Compromis. Je tekent de verkoopovereenkomst met de koper. Lees meer over het compromis.
2. Opzoekingen. De notaris vraagt bij het hypotheekkantoor na welke inschrijvingen er op je woning rusten.
3. Aflossingsstaat. De notaris vraagt je bank een overzicht van wat er op de dag van de akte nog verschuldigd is: kapitaal, lopende interesten en de wederbeleggingsvergoeding.
4. Akte. De koper betaalt de volledige prijs aan de notaris. De notaris betaalt je bank rechtstreeks af en stort jou het saldo.

Je hoeft de lening dus niet zelf af te lossen voor je verkoopt. Alles gebeurt in één beweging bij de notaris. Zie ook het stappenplan om je huis te verkopen en de notariskosten bij een verkoop.

Wat kost vervroegd aflossen bij een verkoop?

Als je je hypothecaire lening vroeger terugbetaalt dan gepland, mag de bank een wederbeleggingsvergoeding aanrekenen. Die compenseert de interesten die de bank misloopt.

Voor een hypothecair krediet voor je woning is die vergoeding in België wettelijk beperkt tot maximaal drie maanden interest op het bedrag dat je vervroegd terugbetaalt. De formule:

openstaand kapitaal × jaarlijkse rentevoet × 3 / 12

Bij 200.000 euro openstaand kapitaal aan 3% is dat maximaal 1.500 euro. Hoe lang je lening nog loopt, maakt voor dat maximum niets uit.

Daarnaast betaal je de interesten tot de dag van de aflossing, en de kosten van de handlichting.

Handlichting: de hypotheek laten schrappen

Een hypotheek staat ingeschreven op het hypotheekkantoor. Ook als de lening volledig is afgelost, blijft die inschrijving staan tot ze wordt geschrapt. Dat heet handlichting: de bank geeft de toestemming en de notaris laat de inschrijving doorhalen.

De kosten van de handlichting draag je als verkoper. Het gaat om een notariële akte, registratie- en hypotheekkantoorkosten. Samen meestal enkele honderden euro's. Vraag je notaris vooraf een raming.

Had je naast de hypotheek ook een hypothecair mandaat, dan is daar geen inschrijving voor genomen en valt dat deel buiten de handlichting. De bank moet wel bevestigen dat ze afstand doet van het mandaat.

Eerst verkopen of eerst kopen?

Verkoop je om een andere woning te kopen, dan lopen beide transacties zelden perfect gelijk. Twee opties:

• Eerst verkopen. Je weet exact hoeveel je hebt. Nadeel: je moet misschien tijdelijk huren of een lange overdrachtstermijn afspreken met de koper.
• Eerst kopen met een overbruggingskrediet. De bank leent je tijdelijk het bedrag dat vastzit in je huidige woning, tot die verkocht is. Je betaalt tijdelijk voor twee woningen, dus reken het scenario na waarin de verkoop langer duurt. Zie hoe lang een verkoop gemiddeld duurt.

Sommige banken laten toe om je bestaande lening, met de rentevoet, mee te nemen naar je nieuwe woning. Dat is geen recht maar een contractuele mogelijkheid. Vraag het na bij je bank vóór je tekent.

Wat als je huis minder opbrengt dan je lening?

Dat komt weinig voor, maar het kan: kort na aankoop, na een daling van de prijzen of met een lening die meer dan 100% van de aankoopprijs dekte. De notaris kan de woning pas vrij van lasten overdragen als de bank volledig is terugbetaald. Je moet het verschil dus zelf bijleggen, uit spaargeld of via een afspraak met je bank.

Weet je niet zeker of je verkoopprijs je lening dekt? Laat eerst een schatting maken en vraag je bank een aflossingsstaat. Dan weet je waar je staat voor je een compromis tekent.

Praktisch voorbeeld

Stel: je verkoopt je rijwoning in Gent voor 320.000 euro. Er staat nog 180.000 euro open op je lening, aan 2,8%.

• Openstaand kapitaal: 180.000 euro
• Wederbeleggingsvergoeding (max. 3 maanden): 180.000 × 2,8% × 3/12 = 1.260 euro
• Interesten tot de aktedatum en handlichtingskosten: samen een paar honderd euro
• Je makelaar en attesten betaal je apart; zie makelaarskosten bij verkoop

Na aftrek van de lening en de vergoeding houd je dus ongeveer 138.000 euro over, vóór makelaarskosten en attesten.

Veelgestelde vragen

Kan ik mijn huis verkopen als de hypotheek nog niet is afgelost? Ja. De notaris betaalt je bank bij de akte rechtstreeks af met de verkoopprijs. Jij ontvangt wat overblijft. Je hoeft de lening niet vooraf zelf af te lossen.

Moet ik een boete betalen als ik mijn huis verkoop met een lopende lening? De bank mag een wederbeleggingsvergoeding aanrekenen. Voor een hypothecaire lening op je woning is die in België beperkt tot maximaal drie maanden interest op het vervroegd terugbetaalde bedrag.

Kan ik mijn lening meenemen naar een nieuwe woning? Soms. Sommige banken laten het toe, maar het is geen wettelijk recht. Het hangt af van je kredietcontract en van een nieuwe beoordeling door de bank.

Wie betaalt de handlichting? De verkoper. De kosten van de akte van handlichting en de doorhaling van de inschrijving worden meestal verrekend bij de verkoopakte.

Conclusie

Een lopende hypotheek houdt een verkoop niet tegen. De notaris lost je lening af met de verkoopprijs. Reken wel met de wederbeleggingsvergoeding van maximaal drie maanden interest en met de kosten van de handlichting. Weet wat je woning opbrengt voor je beslist, zeker als je lening nog hoog is.

---

Wil je weten wat jouw woning waard is? Gebruik onze gratis calculator op mijnhuisschatten.be en krijg binnen 2 minuten een indicatieve schatting.