Huis schenken aan kind: schenkbelasting in Vlaanderen 2026

Je woning schenken aan je kinderen is een veelgebruikte techniek voor successieplanning. Schenkbelasting is doorgaans lager dan erfbelasting — maar de timing, de structuur en de gevolgen voor de registratierechten van je kind spelen een rol. Dit is het actuele overzicht voor Vlaanderen.

Inhoudsopgave

• Waarom schenken en niet laten erven?
• Schenkbelasting tarieven in Vlaanderen
• Geplande verlaging schenkbelasting
• Schenken met voorbehoud van vruchtgebruik
• Wat is een salami-schenking?
• Impact op registratierechten van je kind
• Praktisch voorbeeld
• Veelgestelde vragen
• Conclusie

Waarom schenken en niet laten erven?

Schenking van vastgoed tijdens je leven biedt twee grote voordelen:

1. Lagere tarieven. Voor schenkingen in rechte lijn (aan kinderen) liggen de tarieven van schenkbelasting in Vlaanderen lager dan de tarieven voor erfbelasting bij grotere bedragen. Zeker voor woningen boven €250.000 is het verschil aanzienlijk.

2. Zekerheid en planning. Je weet wie de woning krijgt en onder welke voorwaarden. Je vermijdt discussies onder erfgenamen en gerechtelijke verdelingen.

Nadeel: je geeft eigendom uit handen. Als je de woning wil bijhouden voor eigen gebruik, kun je een vruchtgebruik voorbehouden (zie verder).

Schenkbelasting tarieven in Vlaanderen

Voor schenkingen in rechte lijn (ouders aan kinderen, grootouders aan kleinkinderen) gelden de volgende tarieven:

Schijf	Tarief
0 – €150.000	3%
€150.000 – €250.000	9%
€250.000 – €450.000	18%
Boven €450.000	27%

Voor schenkingen aan anderen (broers/zussen, neven, vrienden):

Schijf	Tarief
0 – €150.000	10%
€150.000 – €250.000	20%
Boven €250.000	40%

De belastbare basis is de venale waarde van de woning op het moment van de schenking, vastgesteld door de notaris op basis van recente vergelijkbare transacties.

Geplande verlaging schenkbelasting

De Vlaamse overheid plant een gefaseerde verlaging van de schenkbelasting voor vastgoed in rechte lijn. Implementatie tot 2029:

Schijf	Huidig	Gepland eindtarief
0 – €150.000	3%	3% (ongewijzigd)
€150.000 – €250.000	9%	6%
€250.000 – €450.000	18%	10%
Boven €450.000	27%	14%

Voor een woning van €350.000 (schenking in rechte lijn) zou dat op termijn een besparing van ca. €12.000 betekenen. De exacte implementatiedata per schijf zijn in overleg.

Schenken met voorbehoud van vruchtgebruik

De meest gebruikte schenkingsstructuur: je schenkt de blote eigendom aan je kind, maar behoudt zelf het vruchtgebruik. Dat betekent:

• Je kind is eigenaar (blote eigendom)
• Jij blijft er wonen of verhuurt het aan anderen zolang je leeft (vruchtgebruik)
• Bij jouw overlijden verwierf je kind automatisch de volle eigendom, zonder bijkomende erfbelasting

De schenkbelasting wordt berekend op de waarde van de blote eigendom — een deel van de totale waarde, afhankelijk van jouw leeftijd. Hoe ouder je bent, hoe hoger het aandeel blote eigendom en hoe meer belasting.

Schenkingsstructuren met vruchtgebruik zijn complexer en vereisen advies van een notaris.

Wat is een salami-schenking?

Een salami-schenking is het spreiden van een schenking in meerdere tranches over de tijd, met minstens 3 jaar tussen elke tranche.

Waarom? De schenkbelasting is progressief. Door te spreiden start je bij elke tranche opnieuw vanaf de laagste schijf (3%), in plaats van te klimmen naar de hogere tarieven.

Voorbeeld:

• Woning van €360.000, één schenking: 3% op €150.000 + 9% op €100.000 + 18% op €110.000 = €4.500 + €9.000 + €19.800 = €33.300
• Woning gesplitst in twee gelijke tranches van €180.000 (min. 3 jaar tussenpoos): per tranche 3% op €150.000 + 9% op €30.000 = €4.500 + €2.700 = €7.200 × 2 = €14.400
• Besparing: €18.900

Caveat: de woning moet worden omgezet in aandelen of via een andere juridische structuur om de waarde in tranches te kunnen overdragen. Bespreek dit met een notaris — het is niet eenvoudig voor vast onroerend goed.

Impact op registratierechten van je kind

Belangrijk aandachtspunt: als jouw kind al eigenaar is van een woning (via jouw schenking), voldoet het niet langer aan de voorwaarde "geen andere woning" voor het verlaagde tarief van 2% bij een toekomstige aankoop.

Als je kind later een eigen woning wil kopen met voordeel van het 2%-tarief, is het aangeraden om de schenking te doen nadat het kind zijn eigen woning heeft aangekocht. De volgorde bepaalt het belastingvoordeel.

Praktisch voorbeeld

Situatie: je hebt een woning in Mechelen, marktwaarde €320.000. Je wil die schenken aan je twee kinderen (elk 50%).

Berekening per kind (ontvangen waarde: €160.000):

• 3% op €150.000 = €4.500
• 9% op €10.000 = €900
• Totaal per kind: €5.400
• Totaal voor beide kinderen: €10.800

Bij erfenis (dezelfde woning, elk kind erft €160.000):

• 3% op €50.000 = €1.500
• 9% op €110.000 = €9.900
• Totaal per kind: €11.400
• Totaal voor beide kinderen: €22.800

Bij schenking bespaar je €12.000 tegenover erfenis — op deze woning van €320.000.

Bij grotere woningen of hogere tariefschijven is de besparing groter.

Veelgestelde vragen

Moet ik een notaris inschakelen voor een vastgoedschenking? Ja. Schenkingen van onroerend goed moeten via een notariële akte verlopen. Je kunt het niet informeel regelen.

Kan ik een schenking herroepen? Een schenking is in principe definitief en onherroepelijk. Er zijn uitzonderingen (ondankbaarheid van de begiftigde), maar in de praktijk zijn die moeilijk toe te passen. Denk er goed over na vóór je schenkt.

Wat als de waarde van mijn woning stijgt na de schenking? De schenkbelasting werd berekend op de waarde op het moment van de schenking. Stijgt de waarde daarna, dan is dat voordeel voor je kind — belastingvrij.

Mag ik mijn woning schenken en er toch in blijven wonen? Ja, via een voorbehoud van vruchtgebruik. Je behoudt het recht om er te wonen tot je overlijden. Na je overlijden heeft je kind de volle eigendom, zonder bijkomende belasting.

Conclusie

Een woning schenken aan je kinderen is bij grotere bedragen fiscaal voordeliger dan laten erven. De schenkbelasting in rechte lijn bedraagt 3% tot 27%, met geplande verlagingen richting 2029. Schenk bij voorkeur na de eigen woningaankoop van je kind, overweeg een voorbehoud van vruchtgebruik en laat je begeleiden door een notaris.

---

Wil je weten wat jouw woning waard is? Gebruik onze gratis calculator op mijnhuisschatten.be en krijg binnen 2 minuten een indicatieve schatting.