Makelaarskosten bij huis verkopen: wat betaal je in 2026?

Een makelaar inschakelen bij de verkoop van je woning kost geld — soms een bedrag dat gelijkstaat aan een middelgrote renovatie. Maar wat is nu het gangbare tarief, wanneer is een makelaar het waard, en wanneer kun je er beter voor kiezen om zelf te verkopen?

Inhoudsopgave

• Hoeveel bedraagt de makelaarscommissie in België?
• Wat zit er in de commissie?
• Makelaar vs. zelf verkopen: kosten en baten
• Online makelaars als alternatief
• Hoe onderhandel je over de commissie?
• Praktisch voorbeeld
• Veelgestelde vragen
• Conclusie

Hoeveel bedraagt de makelaarscommissie in België?

Er is geen wettelijk vastgelegd maximumtarief voor makelaarscommissies in België. In de praktijk varieert de commissie van 2,5% tot 3,63% van de verkoopprijs, afhankelijk van de makelaar, regio en type woning.

Op die commissie komt nog 21% btw.

Voorbeeldberekening:

• Verkoopprijs: €350.000
• Commissie 3%: €10.500
• Btw 21%: €2.205
• Totale kost: €12.705

Bij een woning van €450.000 loopt de kost al op tot €16.335.

De commissie wordt in principe altijd betaald door de verkoper en is pas verschuldigd bij effectieve verkoop (tenzij anders overeengekomen in de exclusiviteitsovereenkomst).

Wat zit er in de commissie?

Een goede makelaar doet meer dan een bordje plaatsen:

• Waardebepaling en marktanalyse
• Professionele fotografie (soms apart aangerekend)
• Opstelling van de advertentietekst
• Publicatie op Immoweb, Zimmo en eigen website
• Organisatie en begeleiding van bezichtigingen
• Opvolging van kandidaat-kopers
• Onderhandelingsondersteuning
• Coördinatie met notaris en advocaat
• Administratieve opvolging tot de akte

Vergelijk altijd wat er exact inbegrepen is vóór je tekent. Professionele foto's en een video tour zijn niet bij elke makelaar standaard inbegrepen.

Makelaar vs. zelf verkopen: kosten en baten

	Met makelaar	Zelf verkopen
Commissie	2,5–3,63% + 21% btw	€0
Tijdsinvestering	Beperkt	Hoog
Marktkennis	Professioneel	Afhankelijk van jouw kennis
Bereik	Breed (Immoweb, netwerk)	Zelf te organiseren
Onderhandeling	Ervaren buffer	Emotioneel en complex
Juridische zekerheid	Hoog	Risico bij fouten

Zelf verkopen bespaart de commissie, maar onderschat de tijdsinvestering niet. Bezichtigingen plannen, onderhandelen, de juiste documenten opvragen en de juridische formaliteiten correct afhandelen vraagt kennis en geduld.

Een makelaar is zijn commissie waard als hij een hogere verkoopprijs realiseert, sneller verkoopt of jou juridische risico's bespaart.

Online makelaars als alternatief

De voorbije jaren zijn zogenaamde hybride of online makelaars opgekomen die goedkoper werken dan traditionele kantoren. Ze vragen een vaste vergoeding in plaats van een percentage — soms €1.500 tot €4.000 voor de volledige dienstverlening.

In ruil stuur je de bezichtigingen zelf of is de opvolging beperkter. Voor verkopers die actief willen meewerken en een gangbare woning hebben, kan dit interessant zijn.

Hoe onderhandel je over de commissie?

• Vraag altijd meerdere offertes op (minimum 2 à 3 makelaars)
• Vergelijk wat er exact inbegrepen is
• Onderhandel over het percentage bij een hogere verkoopprijs: een makelaar die vaker verkoopt boven de vraagprijs rechtvaardigt zijn tarief
• Kijk naar de exclusiviteitsclausule: hoe lang loop je vast als de verkoop tegenvalt?
• Vraag naar resultaten: hoeveel woningen hebben ze het laatste jaar verkocht in jouw buurt en aan welke prijs?

Je betaalt voor marktkennis, netwerk en professionele begeleiding. Een makelaar die dat niet kan aantonen, is zijn commissie niet waard.

Praktisch voorbeeld

Stel: je verkoopt een rijwoning in Gent voor €370.000.

Met makelaar (3% + btw):

• Commissie: €11.100 + €2.331 btw = €13.431
• Je houdt netto: €370.000 - €13.431 = €356.569

Zelf verkopen:

• Publicatiekosten Immoweb (privé): ca. €200–€400
• Jouw tijdsinvestering: geschat 40–80 uur
• Juridisch risico: nihil als je de juiste documenten hebt en de notaris goed volgt
• Je houdt netto: €370.000 - €400 = €369.600

Conclusie: het verschil is ca. €13.000 in dit voorbeeld. Of een makelaar dat waard is, hangt af van jouw situatie, tijdsbeschikbaarheid en de complexiteit van de woning.

Veelgestelde vragen

Is er een wettelijk maximumtarief voor makelaarscommissie in België? Nee. Er is geen wettelijk plafond. De commissie is vrij onderhandelbaar en varieert per kantoor. In de praktijk ligt het gangbare tarief tussen 2,5% en 3,63%.

Betaal ik commissie als de verkoop niet doorgaat? In principe niet. Commissie is pas verschuldigd bij effectieve verkoop. Maar sommige makelaars nemen een exclusiviteitsclausule op die kosten verbindt aan een vroegtijdige opzeg. Lees het contract goed.

Kan ik onderhandelen over de commissie? Ja. Vergelijk minimaal 3 makelaars en onderhandel. Bij duurdere woningen is de absolute commissie zo hoog dat makelaars vaak bereid zijn hun percentage te verlagen.

Conclusie

De makelaarscommissie in België ligt typisch tussen 2,5% en 3,63% + btw. Bij een woning van €350.000 is dat al snel €12.000 à €15.000. Of een makelaar zijn geld waard is, hangt af van zijn marktkennis, netwerk en de meerwaarde hij creëert bij de onderhandeling. Voor wie tijd heeft en zijn dossier kent, is zelf verkopen een reëel alternatief.

---

Wil je weten wat jouw woning waard is? Gebruik onze gratis calculator op mijnhuisschatten.be en krijg binnen 2 minuten een indicatieve schatting.